Theo ông Lê Anh Tuấn, P.TGĐ Dragon Capital, tuy rất khó phán đoán xu hướng giá của BĐS trong ngắn hạn, nhưng ở trung và dài hạn, sẽ không có chuyện giá BĐS suy giảm bởi rất nhiều yếu tố “cổ vũ” cho xu hướng tăng giá qua các năm. Cụ thể, ông Tuấn đưa ra 4 yếu tố chính gồm:
1. Nhu cầu BĐS luôn tăng còn diện tích đất không tăng
Dân số hiện tại của Việt Nam là 97,6 triệu người theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc. Đến đầu năm 2021, dân số của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 97,8 triệu người. Gia tăng dân số tự nhiên được dự báo là dương, vì số lượng sinh sẽ nhiều hơn số người chết đến 945.967 người. Tỷ lệ tăng dân số trung bình năm 2020 là 1,14%. Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021-2030 đặt mục tiêu tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đạt từ 50-52%, với ít nhất 3 đô thị đạt chuẩn đô thị quốc tế. Tăng trưởng kinh tế khu vực đô thị trung bình đạt từ 12- 15%, cao hơn từ 2-2,5 lần so với mặt bằng chung của cả nước kéo theo nhu cầu lao động và an cư tại các đô thị ngày càng gia tăng.
Tác nhân giúp duy trì giá đất chính hiện nay là mật độ dân cư. Những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, giá BĐS sẽ chỉ tăng chứ không giảm. Mật độ dân cư thường phản ánh được nhu cầu đất đai tại khu vực. Việt Nam là một thị trường BĐS đặc biệt, ở đó tài sản gắn liền với đất trong ý thức hệ của người dân là hàng hóa thiết yếu của cả một đời người. Mảnh đất cần thiết như các mặt hàng nhu yếu phẩm, xếp ngang hàng với nhu cầu ăn, mặc là nhu cầu ở. Điều này tạo nên kịch bản tích trữ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này ngày càng khan hiếm. Thông thường, cái gì khan hiếm thì giá cao, lập đỉnh và rất khó quay trở về vùng đáy trước đó.
Ông Lê Anh Tuấn, P.TGĐ Dragon Capital nhận định, nếu điều kiện kinh tế và chính trị ổn định, trong trung và dài hạn, giá BĐS khó có chuyện đi xuống.
2. Tốc độ phát triển người giàu Việt Nam ngày một nhiều
Tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam có khả năng sẽ đuổi kịp các nước công nghiệp đang phát triển như Đài Loan, Singapore hay Hàn Quốc trong vài năm tới. Theo số liệu từ World Bank, năm 2020, tầng lớp trung lưu tại Việt Nam chiếm 15% dân số cả nước, con số này tương đương với dân số Hồng Kông + Singapore. Dự báo vào năm 2025, tỷ lệ này sẽ chiếm gần 25% tương đương 25 triệu dân, gần bằng dân số Đài Loan và trong giai đoạn 2045, 50% dân số Việt Nam tương đương với 50 triệu người sẽ có thu nhập trung lưu, con số này gần bằng dân số của Hàn Quốc.
Việt Nam cũng là quốc gia có tốc độ tăng người siêu giàu nhanh thứ 2 thế giới trong thập kỷ qua. Giai đoạn 2013 -2018 mức độ tăng trưởng người giàu tại Việt Nam là 23%, giai đoạn 2018 -2023 con số này dự kiến lên đến 28%. Mức độ tăng trưởng dân số siêu giàu có tài sản ròng từ 30 triệu USD trở lên của Việt Nam 2018 -2023 có thể lên đến 31%, thêm 3% chỉ sau chi kỳ 5 năm. Châu Á được dự đoán sẽ tăng dân số siêu giàu 44% trong 5 năm tới và Việt Nam ở vị trí thứ 4 trong Top 10 với tốc độ tăng trưởng người giàu ước đạt 64%. Điều này vô hình chung dẫn đến khả năng thích ứng và đòi hỏi về giá trị BĐS sẽ ngày càng cao hơn. Khả năng chi trả và nhu cầu sở hữu BĐS của người Việt ngày càng cao khiến giá nhà khó có chuyện giảm.
Thị trường BĐS Việt Nam được dự đoán sẽ xuất hiện ngày càng nhiều loại hình căn hộ cao cấp, hạng sang khi tốc độ tăng trưởng người giàu ngày càng nhanh.
3. Không bị đánh thuế mua nhà
Một thực tế khác, đó là chính sách điều hành nền kinh tế Việt Nam đang tạo ra những lợi thế nhất định cho thị trường BĐS nói chung và những nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào BĐS. Ở Việt Nam, người mua BĐS gần như không phải chịu thuế hàng năm, nếu có cũng không đáng kể. Trong khi đó, tại nhiều quốc gia khi mua một BĐS, hàng năm nhà đầu tư vẫn phải đóng thuế và thuế rất cao dù có lời hay không. Thuế suất khiến NĐT phải chùn tay khi quyết định mua một BĐS nếu chỉ để chờ tăng giá mà không khai thác.
Những lợi thế do chính sách mang lại đã biến BĐS trở thành một kênh đầu tư an toàn, có thể đáp ứng một lúc cả ba tiêu chí, giữ tiền an toàn, sinh lời nhiều hơn gửi ngân hàng và có thể bán dễ dàng. Đó là lí do vì sao người có tiền vẫn thích mua thêm bất động sản, vì nó không đơn thuần là mua nhà đất là mua một chỗ ở mà còn là một kênh dự trữ để phòng ngừa các tình huống biến động kinh tế. Nhu cầu mua vẫn cao, nhất là đến từ đối tượng có tài chính khá giả ngày càng nhiều thì rất khó tìm lý do để giá nhà giảm.
4. Chi phí liên quan đến đất đai ngày càng lớn
Ngoài tỷ lệ trượt giá, bong bóng giá đất còn tích tụ trong hàng loạt những chi phí khác liên quan đến tài sản này. Đó là xây dựng hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội, chuyển mục đích sử dụng, hoàn tất thủ tục pháp lý… Ngay cả nhân công tăng lên, giá vật tư leo thang, vốn vay làm hạ tầng, chi phí mặt bằng ngày càng đắt đỏ cũng được cộng dồn vào giá đất. Do các chi phí đầu vào hình thành nên tài sản này không ngừng đội lên nên giá đất rất khó sụt giảm về vùng đáy cũ sau mỗi cơn nóng sốt. Tất nhiên, nếu chi phí liên quan đến quá trình hình thành khu đất ở mức cực thấp thì khả năng điều chỉnh giá có thể diễn ra khi thị trường bước vào chu kỳ khủng hoảng.
Một cơ sở cho xu hướng tăng giá nhà là sự cải thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng. Thực tế cho thấy hạ tầng được triển khai kéo gần khoảng cách giữa các khu vực vùng ven với đô thị lớn khiến giá BĐS không chỉ vùng đô thị mà cả vùng rìa đều tăng nóng qua các năm. Có thể thấy rõ xu hướng này qua việc giá BĐS khu vực quanh TP. HCM và Hà Nội đã tăng trưởng ở mức 2 chữ số trong suốt giai đoạn 2018 - 2020.
